Loi 31 et UHA au Québec : ce que le plein droit permet, et ce qu'il ne permet pas

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Une UHA, c'est quoi ?

Une unité d'habitation accessoire (UHA), aussi appelée logement accessoire, est un logement complet et autonome qui s'ajoute à une résidence principale, sur le même terrain. La personne qui l'habite n'a pas à être un membre de la famille. Elle peut prendre trois formes : intégrée à la maison, annexée (attachée) à la maison, ou détachée dans la cour. Cette dernière forme est ce qu'on appelle couramment une maison de cour.

→ Plus de détails sur les types d'UHA : /uha

« Loi 31 » : en fait, deux lois liées

Dans le langage courant, on parle de « la loi 31 ». En réalité, deux lois québécoises encadrent les logements accessoires, et elles se complètent :

• Le projet de loi 16 (PL16), soit la Loi modifiant la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et d'autres dispositions, adoptée en 2023. Elle donne aux municipalités un pouvoir permanent d'autoriser, par règlement, des logements accessoires dans les zones où l'usage résidentiel est permis.
• Le projet de loi 31 (PL31), soit la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation, adoptée en 2024. C'est elle qui introduit le « plein droit », un pouvoir temporaire.

Retenir une seule des deux donne une image fausse. Le PL31 ouvre une fenêtre temporaire ; le PL16 est l'outil permanent que les municipalités peuvent utiliser, notamment pour les cas que le PL31 ne couvre pas.

Tout cela s'inscrit dans un contexte de rareté des logements et de hausse du coût des propriétés, où le logement accessoire est vu comme une forme de densification douce.

Ce que le plein droit permet vraiment (et ses limites)

C'est la section à lire attentivement, parce que c'est là que les raccourcis se multiplient ailleurs.

Le principe

Le plein droit permet à un propriétaire d'aménager ou de construire un logement accessoire à sa résidence principale même si le règlement de zonage de la municipalité l'en empêcherait normalement. Un permis de construction reste requis.

La fenêtre dans le temps

Ce pouvoir est temporaire : il s'applique du 21 août 2024 au 21 août 2029, soit cinq ans. Ce qui se passera après cette date n'est pas garanti et dépendra notamment des règlements municipaux adoptés en vertu du PL16. Nous ne présumons pas d'une reconduction.

Les conditions du plein droit

Le plein droit ne s'applique que si les trois critères de site suivants sont réunis :

1. Le terrain est occupé, ou destiné à l'être, par une résidence unifamiliale détachée. Une maison jumelée ou en rangée n'est pas visée.
2. Le terrain est situé à l'intérieur d'un périmètre urbain.
3. Le terrain n'est pas dans une zone soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique.

De plus, un seul logement accessoire est permis par résidence principale, et il ne peut prendre que deux formes : intégré au bâtiment principal, ou annexé (attaché) à celui-ci. Le plein droit ne s'applique pas aux immeubles ni aux sites patrimoniaux.

La distinction qui change tout : attaché ou intégré, contre détaché

C'est le point le plus important, et le plus souvent escamoté. Le plein droit du PL31 ne vise que les logements accessoires intégrés ou annexés au bâtiment principal. Les logements accessoires détachés, donc les maisons de cour, ne sont pas couverts par le plein droit du PL31. Ils dépendent des pouvoirs municipaux du PL16, c'est à dire d'un règlement adopté par votre municipalité.

Autrement dit : une maison de cour détachée n'est pas automatiquement permise par la loi provinciale. Sa possibilité dépend de votre ville. Voir la nuance attachée ou détachée.

Ce qui reste municipal, même avec le plein droit

Même quand le plein droit s'applique, les normes générales d'un règlement d'urbanisme (implantation, construction, architecture, stationnement, aménagement du terrain) continuent de s'appliquer. Ce sont surtout les règles municipales qui interdisaient ou limitaient spécifiquement les logements accessoires qui sont écartées pendant la fenêtre.

Et une municipalité conserve une marge importante : elle peut encadrer les logements accessoires par un règlement distinct, et elle peut même soustraire une partie ou la totalité de son territoire à l'application du plein droit. C'est pourquoi il ne faut jamais conclure « la municipalité ne peut pas refuser ». La bonne formulation est : sous conditions, et si la municipalité n'a pas restreint son territoire, le plein droit peut s'appliquer. La vérification locale reste indispensable.

Hors périmètre urbain et zone agricole

Le plein droit du PL31 ne s'applique pas hors des périmètres urbains. À l'extérieur, ce sont les pouvoirs du PL16 qui permettent à une municipalité d'encadrer les logements accessoires. En zone agricole, un logement accessoire peut être permis sans autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), mais uniquement s'il est multigénérationnel, ce qui répond à des critères précis (même adresse civique, mêmes raccordements que la résidence principale, et lien par l'intérieur avec celle-ci).

Qui peut en profiter, et pourquoi

Au delà du texte de loi, voici ce que cela ouvre concrètement, pour deux générations à la fois.

Garder un proche près de soi. Un parent ou un grand-parent vieillissant, autonome, chez lui, à quelques pas. Un jeune adulte qui gagne son indépendance sans quitter la famille. Le logement n'a pas à être occupé par un membre de la famille, mais il peut l'être.

Un premier chez-soi. Une vraie adresse à soi, plus accessible qu'une première maison complète. Souvent le projet d'une génération, rendu possible par une autre.

Un revenu d'appoint. Un logement qui se loue à long terme, un coup de main sur l'hypothèque ou un complément à la retraite. À noter : l'usage exact (location long terme, espace pour un proche, parfois bureau) dépend du règlement municipal, et l'usage commercial n'est généralement pas permis sauf si le zonage l'autorise.

De la souplesse dans le temps. Le même espace change d'usage au fil de la vie d'une famille.

La réalité municipale : pourquoi ça change d'une ville à l'autre

Le plein droit fixe un socle, mais l'application concrète se joue dans chaque municipalité. Certaines villes ont adopté tôt un règlement pour encadrer ou faciliter les logements accessoires, d'autres pour les restreindre, d'autres n'ont encore rien fait.

Quelques exemples documentés, à titre indicatif et à vérifier directement auprès des villes concernées :

• Plusieurs municipalités ont adopté des règlements sur les logements accessoires, dont Québec, Longueuil, Sherbrooke, Trois-Rivières, Victoriaville, Sainte-Catherine, Sutton et d'autres.
• La Ville de Terrebonne applique le plein droit du 21 août 2024 au 21 août 2029 dans les habitations unifamiliales isolées sous certaines conditions, avec des règles propres selon les secteurs.
• Des municipalités comme Dunham se distinguent en autorisant aussi, par leur règlement, des logements accessoires détachés, ce que le plein droit provincial ne couvre pas.

La seule façon de savoir ce qui s'applique à votre terrain est de vérifier le règlement de votre municipalité, idéalement auprès de son service d'urbanisme.

→ La réglementation, ville par ville
→ Vérifier l'admissibilité de mon terrain

Le processus, en bref

Un projet de logement accessoire suit des étapes proches de celles d'une construction unifamiliale : vérifier le règlement municipal, préparer un dossier complet, déposer une demande de permis. Le dossier est souvent évalué par un comité consultatif d'urbanisme, et les délais varient de quelques mois à plus d'un an selon la ville. À noter aussi : le terrain ne peut généralement pas être subdivisé par la suite pour séparer le logement accessoire de la résidence principale.

→ Le processus, étape par étape