Financer une UHA en 2026 : le prêt fédéral de 80 000 $ n'existe plus, voici les vraies options

Voici ce qui s'est passé, et surtout ce qui existe réellement pour financer une UHA au Québec en 2026.

Ce qui est arrivé au prêt de 80 000 $

Le gouvernement fédéral avait annoncé en 2024 un Programme de prêts pour la création de logements accessoires. D'abord prévu à 40 000 $, le montant avait été porté à 80 000 $, à un taux de 2 % sur 15 ans, dans l'Énoncé économique de l'automne de décembre 2024. Le lancement était promis pour le début de 2025.

Le programme n'a jamais accepté de demandes. Le budget fédéral du 4 novembre 2025 a confirmé son annulation. La raison invoquée : il faisait double emploi avec une autre mesure, entrée en vigueur quelques semaines plus tôt, le refinancement hypothécaire assuré pour les logements accessoires.

En clair, si un article, un vendeur ou un entrepreneur vous parle de ce prêt, l'information est périmée.

Option 1 : le refinancement hypothécaire assuré par la SCHL

C'est aujourd'hui le principal outil fédéral. Depuis le 15 janvier 2025, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) permet d'assurer un refinancement hypothécaire destiné à ajouter un logement accessoire. Selon la page officielle de la SCHL :

• Jusqu'à 90 % de la valeur de la propriété une fois les travaux terminés, alors qu'un refinancement ordinaire est généralement limité à 80 %.
• Valeur maximale : moins de 2 millions de dollars, après travaux.
• Amortissement : jusqu'à 30 ans.
• Nombre de logements : jusqu'à 4 au total, en comptant ceux qui existent déjà.
• Occupation : au moins un logement doit être occupé par l'emprunteur ou par un proche (conjoint, parent ou enfant) qui n'y paie pas de loyer.
• Location : les logements ne peuvent pas être loués pour des périodes de moins de 90 jours consécutifs. La location de courte durée est donc exclue.
• Utilisation des fonds : le financement supplémentaire doit servir uniquement aux travaux. Le retrait d'équité n'est pas permis.
• Prime d'assurance : une prime s'ajoute au prêt, comme pour toute hypothèque assurée, avec une surprime de 0,20 % si l'amortissement dépasse 25 ans.

Le principal avantage est de pouvoir financer une plus grande part des travaux à même l'hypothèque, à un taux hypothécaire. La principale contrainte est qu'il faut être admissible au nouveau prêt, et que la SCHL doit approuver le financement avant le début des travaux, ou au tout début. C'est votre institution financière ou votre courtier qui fait la demande.

Option 2 : le refinancement ou la marge de crédit hypothécaire

Pour les propriétaires qui ont déjà beaucoup d'équité, un refinancement conventionnel ou une marge de crédit hypothécaire peut suffire, sans assurance ni prime. La limite est alors généralement de 80 % de la valeur de la propriété. C'est souvent l'option la plus simple pour un projet plus modeste, comme l'aménagement d'un sous-sol en UHA intégrée.

Option 3 : le crédit d'impôt pour maison intergénérationnelle, jusqu'à 7 500 $

Si l'UHA est destinée à un parent âgé ou à un proche en situation de handicap, le crédit d'impôt pour la rénovation d'habitations multigénérationnelles peut s'appliquer. Il rembourse 15 % des dépenses admissibles, jusqu'à 50 000 $ de travaux, soit un maximum de 7 500 $.

Les conditions sont précises : le logement secondaire doit avoir sa propre entrée, sa propre cuisine et sa propre salle de bain, et permettre à une personne de 65 ans ou plus, ou à un adulte admissible au crédit d'impôt pour personnes handicapées, d'y vivre de façon autonome. Il faut conserver les ententes, factures et reçus.

Pendant la campagne électorale provinciale, la Coalition avenir Québec a promis un crédit québécois inspiré de ce modèle, lui aussi de 7 500 $. Ses modalités n'ont pas été précisées et il dépend du résultat de l'élection du 5 octobre.

→ Pour en savoir plus : « UHA et élections du 5 octobre : ce que les partis proposent, et ce qu'ils taisent »

Option 4 : les aides municipales

Il n'existe pas de programme provincial dédié aux UHA, mais certaines villes offrent des allègements. Deux exemples :

• Saint-Basile-le-Grand accorde un crédit qui couvre les tarifs des matières résiduelles, de l'aqueduc et des égouts du deuxième logement d'une habitation bigénération. Le propriétaire doit y habiter, les deux logements doivent être reliés par une porte intérieure et partager la même adresse, et la demande doit être renouvelée avant le 31 décembre de chaque année.
• Rimouski offre un crédit de taxes foncières pour la construction ou l'aménagement d'un logement jouxtant une résidence principale, dans le cadre de son programme favorisant les logements locatifs.

Les conditions varient beaucoup d'une ville à l'autre. Avant de planifier, demandez à votre municipalité si un programme existe.

Combien faut-il prévoir ?

Il n'existe pas de chiffre officiel, et les coûts varient énormément selon le type d'UHA. À titre indicatif seulement, une plateforme de soumissions en rénovation estime qu'une maison de cour coûte entre 150 000 $ et plus de 250 000 $ au Québec en 2026, en incluant les taxes, l'excavation et les branchements. Ses principaux postes de dépense, pour une unité d'environ 400 pi² :

Deux coûts sont souvent oubliés. D'abord, les frais de branchement aux services municipaux, quand la ville exige ou permet des branchements distincts. Ensuite, le compte de taxes : dans plusieurs villes, dont Saguenay, la taxation est ajustée selon le nombre de logements sur la propriété.

→ Avant de financer, vérifiez ce que la loi permet sur votre terrain : /loi-uha-quebec

Ce qu'il faut retenir

• Le prêt fédéral de 80 000 $ à 2 % pour logements accessoires n'a jamais été offert. Il a été annulé au budget du 4 novembre 2025.
• Le refinancement assuré de la SCHL permet d'emprunter jusqu'à 90 % de la valeur après travaux, sur 30 ans, pour une propriété de moins de 2 millions, si un logement est occupé par le propriétaire ou sa famille.
• Le crédit d'impôt fédéral multigénérationnel peut rembourser jusqu'à 7 500 $ si l'UHA loge un proche de 65 ans ou plus ou en situation de handicap.
• Quelques municipalités offrent des crédits de taxes ou de tarifs. Renseignez-vous auprès de la vôtre.
• Obtenez l'approbation de financement avant de commencer les travaux.

Ce texte est informatif et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les conditions des programmes peuvent changer : validez-les auprès de votre institution financière, d'un courtier hypothécaire ou d'un fiscaliste avant de vous engager.